Busca frenar la construcción de edificios de más de 4 pisos

Rezonificación de la avenida
Salvador María del Carril

El martes 28 de abril la Asamblea de vecinos de Villa Pueyrredón y Agronomía "Salvemos al barrio" ⁽¹⁾ expusieron ante los asesores de la Comisión de Planeamiento Urbano las razones por las cuales están impulsando la modificación del Código de edificación que rige actualmente sobre la avenida Salvador María del Carril, entre la avenida de los Constituyentes y Campana. En este mismo sentido se manifestó el presidente de la Comisión de Homenaje al Centenario de Villa Pueyrredón, Roberto Cirigliano.

Por Ignacio Di Toma Mues

Alrededor de 50 vecinos se hicieron presentes para acompañar la presentación del informe elaborado por "Salvemos al barrio" que fundamentó el pedido de rezonificación de 14 cuadras a lo largo de la Av. Salvador María del Carril (desde Campana hasta Constituyentes) y su continuación por La Pampa (desde Constituyentes hasta Burela).

La reunión de asesores se realizó en el Salón Arturo Jauretche de la Legislatura porteña. Uno de los temas tratados fue la modificación del Código de Planeamiento Urbano sobre la avenida del Carril, arteria que delimita a Villa Pueyrredón y Agronomía. El proyecto, por iniciativa de un grupo de vecinos de estos barrios, fue presentado por la presidenta de la comisión, la diputada del Frente para la Victoria, Silvina Pedreira.

La asamblea vecinal solicitó que esa zona en cuestión sea calificada como R2BII con límite de altura de 9 metros más retiro. A su vez explicaron que la modificación del Código de Planeamiento realizada en el año 2000 liberó el FOT de la Av. del Carril y como consecuencia de ello, afirmaron que "en los últimos dos años, esto se vio reflejado en un avance de la construcción de torres de más de 30 metros de altura sobre la Avenida. En la actualidad hay 25 edificios construidos o en construcción sobre la traza en cuestión, lo que representa un promedio de menos de un edificio por cuadra - sobre veintiocho frentes de manzana -; por eso pedimos urgentemente que esto se detenga, antes de generar un verdadero desastre urbanístico y ambiental".

Por otro lado, dieron cuenta de las irregularidades que presentan muchas construcciones: demoliciones sin permiso expuesto; obras sin cartel; obras paralelas con un mismo número de expediente; obras que exceden la altura permitida, entre otras.

Estos barrios de la zona noroeste de la ciudad son típicos lugares de casa bajas; el propio Gobierno de la Ciudad clasifica el factor ocupacional por manzana de esta zona como consolidado de baja densidad.

Finalmente el informe de los vecinos de Villa Pueyrredón y Agronomía, agrupados en "Salvemos al barrio", concluyó afirmando que "el desarrollo no es construir edificios de 10 pisos en un barrio residencial y sobre terrenos de 8,66 x 10 u 8,66 x 16, o semipisos de 1 ambiente como los marketinean las inmobiliarias. Edificios que perjudican la vida de todos los vecinos del barrio, tapan la luz, el aire y el sol, desvalorizan sus viviendas, producen el colapso de los servicios, contaminación visual y sonora y aumento de tránsito".

En los dos últimos años se construyeron 8 edificios; hay 12 edificios más en estado intermedio o avanzado de construcción y 3 en su etapa inicial. A todo esto se suma, según los datos aportados por los vecinos: 5 proyectos de edificación con oferta de venta de fideicomiso sin permiso de obra expuesto; 6 casas vendidas con FOT LIBRE para edificar y 3 casas en venta con FOT LIBRE para edificar.

Marcela, integrante del grupo promotor de la iniciativa que ya lleva recolectadas más de 2.700 firmas en apoyo a la propuesta de modificación del código, le expresó a nuestro medio que "los vecinos dejamos claramente asentado que no somos un grupo de nostálgicos que se opone al progreso, sino que simplemente queremos un desarrollo sustentable, consensuado y que responda a los criterios mínimos de un urbanismo abarcativo, que incluya a la gente, la calidad de vida y la identidad de los barrios como factores fundamentales de la ciudad".

Normativa previa al año 2000

"Salvemos al barrio" reclama que se retorne a las condiciones previas al cambio de las normas de edificación sobre la Av. del Carril, puesto en vigente en el año 2000, causante de la expansión de la construcción en alto de los dos últimos años.

Salvemos al barrio afirma que la normativa vigente hasta el año 2000 guardaba coherencia arquitectónica y ambiental con el resto del barrio, permitiendo edificios de hasta 3 pisos que convivían armoniosamente con su entorno: existencia de pasajes, preeminencia de casas bajas, y una zona adyacente a la avenida del Carril zonificada como R2bIII (zona residencial de media-baja densidad)

"La zonificación de ese tramo fue modificada en el año 2000, por causas que desconocemos, habilitando la construcción de torres de 10 pisos o más en medio de un barrio que se caracteriza por sus casas bajas, su escaso tránsito y su arboleda. Además, el barrio tiene la particularidad de contar con muchos pasajes, lo cual hace que las manzanas sean pequeñas (lotes de solamente 16,5 m. de largo o menores) y requieran de una legislación específica, puesto que los edificios quedan construidos hasta la medianera de las casas del contrafrente. Cuando se plantea la construcción de 4 ó 5 torres consecutivas (Av. del Carril a la altura de los pasajes Hidalgo o Famaillá) esto genera para los vecinos que habitan el pasaje una suerte de paredón-medianera de 10 pisos, que completan un total de 31 metros de alto, con la consecuente vulneración de la calidad de vida"

Además manifiestan que la construcción no planificada generará problemas de infraestructura en la zona (cloacas; abastecimiento de agua, electricidad y gas; estacionamiento; vacantes en las escuelas primarias y secundarias, entre otros) y pérdida de jardines que oficiaban de pulmones verdes.

Propuesta de la legisladora Pedreira

La legisladora del Frente para la Victoria, Silvina Pedreira, presentó un proyecto de ley que establece, en su artículo primero, que para las parcelas frentistas a la Av. Salvador María del Carril, entre la calle Campana y la Av. De los Constituyentes, se aplicará un Factor de Ocupación Total (FOT) igual a 2 y una altura máxima permitida de 12 metros. Estos dos parámetros fijan límites a las construcciones. El FOT es un coeficiente que determina los metros cuadrados que se podrán construir; para determinar el metraje permitido se debe multiplica el valor del FOT por la superficie del terreno.

En los fundamentos del proyecto, la legisladora, afirma que "las casas bajas existentes tienden a desaparecer y en su lugar se erigen edificios de gran altura; provocando una disrupción morfológica con su entorno inmediato teniendo en cuenta que el distrito adyacente es R2bIII y que existen numerosos pasajes". Además agrega que al aprobarse la Ley Nº 449 "se eliminó del distrito C3II el parámetro del FOT (FOT libre) y pasó a regir para la capacidad constructiva el ancho de calle, que en este caso al ser una avenida permite la construcción de edificios de gran altura según el tamaño de la parcela".

Por último, explica que la zona posee "un paisaje urbano atractivo conformado por casas bajas en su mayoría de viviendas unifamiliares, con jardín, con poca actividad comercial y de servicios, acompañada de frondosas arboledas" y que estas características "son lo suficientemente valiosas como para proponer una modificación de la normativa vigente con el objeto de su conservación".

Los proyectos de ley de modificación del Código de Planeamiento Urbano están sometidos al proceso de doble lectura – aprobación inicial, audiencia pública y ratificación de la legislatura – y deben contar con el voto favorable de la mayoría absoluta (31 votos). Así lo establece la Constitución porteña en sus artículos 81 y 89.

Datos a tener en cuenta

Desde febrero de 2008 hasta febrero de 2009 (ambos inclusive) en la ciudad se solicitaron 1.169 permisos de obras (138 casas y 1.031 edificios) que dan como resultado 18.745 viviendas e involucran a 1.655.807 metros cuadrados. Las viviendas catalogadas como lujosas o suntuosas totalizan el 43 % de las unidades (8.108) y el 50 % de los metros cuadrados (828.558).

Villa Pueyrredón; Villa Devoto y Villa Urquiza, representan respectivamente el 1,63 %; 3,17 % y 2,67 % de la superficie total de la ciudad (202 kilómetros cuadrados) y el 1,33 %; 2,37 % y 2,97 % de la población total (estimada en 3 millones de personas). Sin embargo, si se analizan los permisos de obras solicitados en febrero de 2009, estos barrios acaparan el 24,6 % de los metros cuadrados a construir y el 23,8% del total de las viviendas. El valor de venta del metro cuadrado varía entre los 1.000 y 1.200 dólares.

El "boom" de la construcción sucede en una ciudad cuya población en los últimos 50 años no creció; que tiene registradas 1.200.000 viviendas - de las cuales aproximadamente 140 mil están desocupadas - y en ella viven 400 mil personas en emergencia habitacional.

(Fuente: Estadística y Censo del Ministerio de Hacienda de la Ciudad de Bs. As.)

(1) Los integrantes de "Salvemos al Barrio" se reúnen todos los días miércoles a las 21 horas en la esquina de Av. Salvador María del Carril y Terrada. (salvemosalbarrio@hotmail.com)