Busca limitar las construcciones en altura

Un paso más para la rezonificación de
un área de Villa Pueyrredón y Devoto

La presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano, Silvina Pedreira, preside
la audiencia que contó con el quórum exigido por la Ley de Audiencias Públicas.

El martes 11 de mayo se realizó la segunda Audiencia Pública referida a la rezonificación de una franja lindera a la Av. Mosconi que incluye a los barrios de Villa Pueyrredón y Devoto. La primera audiencia, llevada a cabo el 17 de noviembre de 2010, no fue considerada legalmente válida por falta de quórum.

Por Ignacio Di Toma Mues

La audiencia pública estuvo presidida por Silvina Pedreira, titular de la Comisión de Planeamiento Urbano, y contó con la presencia de los legisladores Eduardo Epszteyn (Diálogo por Buenos Aires), Adrián Camps (Proyecto Sur), Patricio Di Stefano (PRO), todos ellos integrantes de la comisión, y Sergio Abrevaya (Coalición Cívica).

Participaron 24 expositores, de los cuales 16 se manifestaron a favor del proyecto de rezonificación y 8 en contra. Sergio Abrevaya; Gustavo Desplats de la Proto Comuna de Caballito, Osvaldo Sidoli de la Red Verde Ciudadana, Juan Cancelo de Vecinos por las casa bajas y el Arquitecto Gutiérrez Ruso, miembro del Consejo del Plan Urbano Ambiental y asesor del bloque Diálogo por Bs. As. dieron su apoyo al proyecto, mientras que Sandra Gallelli, propietaria de Gallelli & Asociados Inmobiliaria y David Mingrino, constructor, se opusieron a la modificación del Código de Planeamiento Urbano.

El proyecto en tratamiento cambia la zonificación R2aII (residencial general de densidad alta) por la de R2bII (Residencial general de densidad media-baja) en el polígono delimitado por las calles Gavilán; Vallejos; Campana; Av. Mosconi; Llavallol; Carlos Antonio López; Av. San Martín; Griveo; Condarco; Av. Mosconi y Gavilán.

El distrito propuesto permite una altura máxima sobre la línea oficial de 9 metros, más un retiro hasta un plano límite de 12 metros.

Quedan excluidos de esta modificación los frentistas a la Av. Mosconi, entre Gavilán y Helguera; y los frentistas de la Av. San Martín, entre C.A. López y Griveo, que mantienen su actual distrito de zonificación C3II que permite construcciones de hasta 15 pisos.

Incidentes e intento de “romper” la audiencia

Cuando comenzaba su exposición el quinto orador se generó un incidente por la irrupción de quienes no habían cumplido con el trámite legal de inscripción como oradores y pretendían hacerlo en ese momento. La presidenta de la audiencia advirtió que “nuestro criterio es permitir que hablen aquellos que quieran hacer uso de la palabra; siempre lo hemos hecho, pero, en esta oportunidad, el número se está engrosando en forma importante… estamos decidiendo cerrar la lista porque no se pueden seguir agregando inscriptos…” Finalmente 7 personas fueron autorizadas a hablar sin inscripción previa, de las cuales 6 se opusieron al proyecto en discusión.

Las interrupciones siguieron y los gritos de algunos presentes impedían el normal desarrollo de la audiencia. El diputado Abrevaya denunció que se estaba tratando de romper la audiencia: “acá tenemos a alguien que está dedicado a romper la audiencia pública. Por favor, que continúe el orador. Usted, claramente, vino a romper la audiencia. Por favor, que continúe aquel que se haya anotado. Usted después tendrá su tiempo para hablar. Venga a hablar después. La presidenta lo autorizó. Por favor, deje de romper la audiencia”.

Argumentos en contra del proyecto

Los vecinos que impugnaron el proyecto argumentaron que el 85 % de la zona tiene una zonificación que solo permite la construcción de casa bajas y el 15 % restante permite la construcción en altura e hicieron hincapié en que la construcción de edificios de 10 y 12 pisos ayudaron a que el barrio se desarrolle comercialmente.

Otro argumento esgrimido por quienes se oponen al proyecto es que la zona en cuestión será menos demandada porque “el que quiere comprar una casa no la quiere cerca o al lado de un edificio”. Uno de los oradores, el sr. Carlos Novarino, advirtió que en la zona “los valores de las propiedades bajarán respecto de lo que valía una casa antes de la construcción de los edificios y, por supuesto, mucho más respecto de lo que valen ahora. Por otro lado, deberemos vivir entre los edificios ya construidos, porque la inversión de dinero necesaria para salir será una cifra importante por la pérdida de valor del barrio” y aseguró que “quedará como un híbrido sin personalidad. Los edificios ya existen; es una realidad que no podemos cambiar. ¿Qué vamos a opinar cuando el barrio se ponga más feo, porque la gente no quiera ir a vivir entre los edificios?”

El último orador fue el sr. José Luis López, quien fue el protagonista de una conflictiva discusión con las autoridades de la audiencia y que la interrumpió en varias oportunidades. López no vive en el barrio pero explicó que “mi familia hizo una inversión comprando una casa. A mí nadie me dijo que había este problema” y realizó absurdas aseveraciones, entre ellas que “el 80 por ciento de la población del país vive en la Ciudad de Buenos Aires”.

La sra. Sandra Gallelli1 y el sr. David Mingrino, la primera dueña de una inmobiliaria y el segundo constructor, fijaron sus posturas en contra del proyecto. Gallelli aportó datos estadísticos: “en toda la comuna hay 4.000 viviendas nuevas –viviendas; no 4.000 edificios… más del 60 por ciento de los edificios y de los permisos de obra nueva y ampliaciones se otorgaron en Villa Urquiza” y aseveró que “hay 54 manzanas disponibles para construir de las 250 totales del barrio y sólo se construyeron 32 edificios en esas cinco manzanas… en el último censo no llega ni por asomo a un edificio por manzana. ¿Dónde está la explosión inmobiliaria? ¿Qué es lo que se están cuestionando?”.

Mingrino, por su parte pidió que no se permita “que suceda lo que pasa en la Avenida Salvador María Del Carril. Después de casi un año de sancionada la Ley de FOT, no ha habido ningún emprendimiento nuevo de tres pisos. La avenida quedó a medias aguas: ni con edificios que permitan un desarrollo comercial sustentable ni con casas bajas. Los nuevos comercios están a la espera de que la zona se desarrolle. ¿Y qué pasa? Nada. No se va a desarrollar”, además planteó que si se frena la construcción de edificios subirán los precios de los alquileres: “es una ecuación económica que cuantas más viviendas haya en oferta de alquiler, más competencia en los precios habrá, y esto permitirá que el precio no se dispare para todos. Si se limita la oferta, ¿a cuánto van a ascender los alquileres?”. También precisó que “no me considero un depredador, como nos llaman a los constructores. Mucha gente viene a comprarnos a las constructoras con plan de financiación de veinte meses, que es lo que duran las obras. Ellos nos ayudan a nosotros a levantar los edificios y nosotros, en cuotas, los ayudamos a ellos a que puedan armarse de su primera propiedad, ya que no hay más créditos”.

A favor de la rezonificación

La postura general de los vecinos que apoyan la modificación del código (más de 3 mil firmas acompañaron ésta iniciativa) se basó en la necesidad de mantener la identidad barrial; evitar el deterioro de la calidad de vida (problemas con los servicios de luz, gas y agua) y frenar la voracidad de los emprendedores inmobiliarios y constructores.

El sr. Juan Cancelo, uno de los impulsores del proyecto de ley y miembro de “Vecinos por las casas bajas”, informó que al menos 10 expedientes de obra nuevos se presentaron en el polígono en cuestión “algunos ya aprobados y otros en trámite, que representan aproximadamente unos 14 mil metros cuadrados que se agregarán a lo ya construido empeorando los factores de ‘soleamiento’, privacidad y estacionamiento…” y advirtió que “se han producido al menos seis nuevos desbordes cloacales, todos ubicados en las zonas aledañas al polígono de alta densidad que es objeto de esta ley, constituido por 39 manzanas aledañas a la avenida Mosconi. Estos ocurrieron en Nazca y Mosconi, en Bolivia y Gabriela Mistral, en Ladines y Bolivia, en Lavallol y Campana, en Artigas y Gabriela Mistral, y en Helguera y Vallejos. La empresa que se ocupa de provisión de aguas y desagües cloacales efectuó trabajos de emergencia para paliar esta situación de colapso no declarado”.

Cancelo también detalló un número importante de irregularidades que llevaron al Gobierno de la Ciudad a suspender muchas de las obras iniciadas. “Se han acercado a esta Legislatura compradores que se consideran a sí mismos damnificados al no poder acceder a su vivienda por estar las obras paralizadas. Ellos consideran que han comprado su propiedad con todas las de la ley. Esto no es así, la ley es lo que menos se respetó y, como ejemplo, voy a enumerar que hay 19 expedientes de obras con la firma del demoledor falsificada por el mismo arquitecto que ya había sido sancionado en el año 2008 por adulterar un plano”. Además afirmó que “hay otros dos edificios donde la declaración jurada de superficie fue falseada por el arquitecto que confeccionó el plano para aumentar los metros cuadrados vendibles… y se unificó la estructura de dos edificios aledaños para venderlo como uno sólo y así ahorrarse la construcción de cocheras. Por último, un patio y un local comercial en planta baja los convirtieron en un ambiente para vivienda en una de las ochavas de Terrada y Gabriela Mistral”.

Por último, Cancelo calificó duramente el accionar de “un grupo de arquitectos inescrupulosos e inmobiliarias asociadas para burlar las reglamentaciones vigentes. Este grupo sigue actuando en el barrio travistiendo la estafa con el nombre de ‘nuevos profesionales’, ‘prestafirmas’ y ‘nuevos vendedores afines’. Ellos hallaron en este modelo constructivo de 8 pisos una forma de ganar dinero fácil aprovechándose del actual Código y de la falta de controles, más en beneficio propio que en beneficio de las necesidades habitacionales del barrio”.

El sr. Gustavo Desplats, coordinador de la Proto Comuna Caballito, planteó que el lobby de constructoras y cámaras inmobiliarias, ante la modificación del Código de Planeamiento Urbano en el año 2000, logró “que muchas zonas interiores de los barrios que hasta ese momento tenían bajas alturas, pasaran a tener altas alturas. Esto ha sido algo realmente lamentable para la Ciudad de Buenos Aires…” y provocó que “con esas modificaciones y con los cambios en las relaciones de valor del dólar, han pasado a obtener –por ejemplo, en el año 2006– permisos por tres millones y medio de metros cuadrados, concentrados mayoritariamente en cinco barrios de la ciudad de Buenos Aires: Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Coghlan”.

Desplats comparó los casi 2,8 millones de kilómetros cuadrados de superficie de la Nación con los 202 de la Ciudad y la relación con lo que se construyó en los últimos 9 años: el 20 % se concentró en la ciudad. “Esta concentración del 20 por ciento de todo lo que se construye sobre solamente 202 kilómetros cuadrados de nuestra superficie, es una problemática en nuestro país y en sus posibilidades de crecimiento en el futuro, ya que se concentra la población en un solo punto, cuando lo que en realidad hay que hacer es desarrollar distintas posibilidades productivas en el interior del país” y agregó que “es fundamental limitar la altura construible en los barrios ya densamente poblados de la ciudad de Buenos Aires, como única manera de tender a mejorar la calidad de la distribución de la vivienda, siendo el Estado, a través de políticas activas, el que guíe la inversión inmobiliaria en la ciudad de Buenos Aires”.

1| Gallelli & Asociados Inmobiliaria comercializa unidades de dos obras (Salvador María del Carril 2113 y Salvador María del Carril 2117) cuya construcción fue paralizada por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro por falsificación de la firma del demoledor actuante y para dilucidar si la estructura de las obras son independientes.